房地产形势依旧严峻，2026年或难再现2015年盛况

楼市近期的变化让很多人再次心生紧张。各项政策接连推出，首付比例下降，贷款利率降低，购房限制也在放宽。身边的中介在社交平台上频频发声，语气仿佛让人想起十年前，纷纷表示：“政策底已经到，抄底的时机来了。”对于那些经历过2015年楼市急剧反弹的人来说，此情此景难免让人心里七上八下——当年的节奏也是如此，先是一线城市反弹，接着二线城市跟风，甚至小县城也未能幸免，全国范围内都发生了房价普涨。难道历史会重演？

想弄清楚这个问题，必须先回顾一下2015年那波行情的起因。当时的房地产市场状况并不乐观，待售商品房面积接近7亿平方米，按照当时的销售速率，预计需要四年多才能消化完。开发商的资金链非常紧张，房屋销售的困难导致许多中小房企面临极大压力。随后，中央经济工作会议将“去库存”作为供给侧改革的五大任务之一，推出了一系列前所未有的政策。央行进行了五次降息，将基准利率从6.15%一路下降到4.9%，同时降低了三次准备金率，释放出近两万亿的流动性。首付比例也大幅降低，二套房的首付从70%直接减至40%。更为激进的是，棚改的货币化政策——不再提供房子，而是直接给现金，让拆迁户自行购买商品房。

这场政策的火苗点燃后，效果显著，经历过的人都心知肚明。棚改货币化的安置比例从2014年的9%飙升到了2016年的48.5%，到2017年超过了一半。在2016至2019年间，通过抵押补充贷款用于棚改，累计投入超过六万亿的资金。资金的大量涌入使得三四线城市的库存迅速消化，房价也随之上涨。那么，2015年涨价的核心是什么呢？无疑是实实在在的货币宽松、大量的真实购房需求、居民的贷款杠杆尚处于低位，以及城市化进程的快速推进带来的持续人口流入。

再看2026年目前的状况。从表面上来看，确实有相似之处。当前的库存压力甚至比2015年还要大，待售商品房面积已达到7.86亿平方米，较2014年6.22亿的库存还有所增加。购房门槛已经降到历史新低，首付仅需15%，多地已取消限购。政策工具箱中的措施与十年前相比，确实有不少相似之处。央行和金融监管部门适度放松信贷，月供收入比上限提升至50%，贷款期限最长可延至40年。公积金的额度提升、带押过户的全面推行以及房企融资渠道的重新打开，使得这套政策组合的路径与2015年有很高的相似性。

然而，虽然看似相似，但其背后的病因却截然不同。2015年的核心是大幅松动，通过棚改货币化这个强力工具，巨额资金迅速涌入市场，强行刺激了消费需求。当时的拆迁户手握现金，不仅用于自住，还开展了投资杠杆，需求爆发。而那时居民的杠杆率仍然低于40%，按揭贷款的空间相对充足，银行乐意放贷。同时，城镇化率仅为56%，每年有近2000万的农民进城，住房的增量需求巨大。简而言之，那是一个“缺房”的时代，人口流入、杠杆空间和政策的支持三重因素共同推动了房价的上涨。

而如今的情况则大相径庭。尽管居民部门的杠杆率从62.3%降至59%左右，但仍处于历史高位。许多家庭在前些年购买或置换房屋时，贷款已压得他们喘不过气来。由于收入增长缓慢，工作前景不明，大部分人并不是不想买房，而是无力再借。城镇化率已接近67%，城镇住房拥有率达96%，早已脱离了短缺的时代。人口流入带来的红利几乎见顶。此外，过去几年房价回调的经历，使得那些曾高价购房的人深知房价波动的现实，投资者的热情早已减退。

目前市场所需的四个重要因素——货币放水的力度、真实购房需求的规模、居民加杠杆的空间以及城镇化带来的人口红利，2026年都难以具备。当前去库存的政策也走上了另一条道路——通过政府的专项资金收储开发商滞销的存量房，并将其改造成保障性住房。这实际上是政府干预市场，以帮助消化库存，而不是简单地向市场提供资金。

据某些机构的测算，这种操作最多只能消化约两亿平方米的库存，连2016至2019年棚改规模的零头都不到。投入的资金不在一个量级，所能够传递出的市场热度自然也相去甚远。从数据来看，2026年一季度，全国房地产开发投资同比下降11.2%，商品房销售额同比下降16.7%。即便一线城市的中介忙得不可开交，房企仍不敢大规模拿地，新开工面积持续缩减。眼下所谓的市场复苏，实则是一线城市个别区域的局部回暖而已。上海在三月的二手房交易量创下五年新高，主要购房者是之前因为政策窗口期而被迫作出购买决定的刚需置换者。这些人购买的是自住需求，而非为了投资赚取差价。待这一类需求释放结束后，后续再有购房动力的人可能就很难找到了。

有人认为四十年的房贷是信贷放松的标志，但仔细阅读文件便可发现，这不过是一个选择项——想减轻月供可以选择四十年，若希望提前还款仍然可选二十年或三十年。真正重要的在于，预售住宅的个人按揭必须在项目竣工备案后才能发放，意味着在房屋尚未竣工时，资金不能流入开发商，降低了烂尾的风险。一方面给需求端放松政策，另一方面给供给端施加限制，这种做法根本与当年全面放水的政策格局不在同一频道上。